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產業園區換玩法,資產增值十倍
發布時間:2016-04-23  瀏覽次數:4737

導語:

  4月15日,“布局•路徑2016中國產業地產行業發展論壇”在人民日報社一號演播廳成功舉辦,該論壇由人民網、選址中國聯合主辦。論壇以2016年經濟增長目標以及未來經濟發展的特點,結合“兩會”、“十三五”熱點關鍵詞話題,攜手百餘名園區領袖、業內人士,憑借其在專業領域的前瞻性,提出創新的解決方案,以促進園區行業健康前行為宗旨,是園區發展領域,規模最大、話題最前瞻、專業度最高、影響力最大的高品質論壇,是政府、園區運營主體、產業地產運營商、知名企業的高層次交流平台。天天看集團產業投資有限公司總經理楊年春受邀參加論壇並發表精彩觀點。

“引入”產投思維

  我們談產業園區,不是產業地產。所以不能是一種開發者的語境,而是投資和運營相結合。作為運營商,我們的思維方式要轉變。全國各地的項目怎麽做,除了一線城市二線城市以外,三線四線的產業要發展。在這樣的語境下,更難的地方怎麽做?

  有幾個轉變。一是從城投思維向產投思維的轉變。所謂城投思維通常的做法,特別是地方做園區的時候,一級開發、二級開發、三級開發、四級開發,最後是空城、鬼城、房地產化。

  一會兒缺這個,一會兒缺那個,搞完基礎設施以後,利息在漲,成本在增加,永遠做成的都是成本越來越疊加,效益越來越小。

  第二,所有的過程當中,你把資產都賣了、出讓,一切就被企業控製住了,所以現在很多的園區就麵臨著轉型升級很難,企業不聽你的,我家的地、我家的房,做什麽,園區說了算嗎?我說了算。你想整合好整合嗎?產權不清,不好整。

  這些打法短期能嚐點甜頭,時間長了會越過越苦。

  新常態下是產投思維。所謂產投思維是倒過來思考的,你先要研究這個地方的特色經濟、要素稟賦是什麽,在這個地方打造什麽。

  產辣椒多的地方,做一個全國的辣椒性市場有沒有可能,也是有可能的。產土豆多的地方,我把全國的土豆的所有的交易要素放在這裏構建一個大的市場,也是有可能的。

  特色產業的產業地產,特色產業的CBD是做得出來的。核心就在於根據這個地方的資源要素稟賦去展開。

“倒推”的產投思維怎麽玩?

  資源要素、稟賦,決定它的產業集群是什麽,基於這個產業集群,再研究如何讓這個產業集群基地化、園區化,甚至社區化帶動城鎮化。

  這個“倒推”的打法,就需要研究現有的產業集群需要什麽樣的載體,需要什麽樣的城市。

  如果是搞服務經濟的,我的街道很窄,我停車場很多;如果搞工業經濟的,我的車很寬,我的物流配套很大,我的地下管網也不同;如果我是搞現代服務業的,生產性服務業的,智慧城市要上;如果是工業的,下水要大,根據需求來定製載體。

給“產業”引入一隻金融的手

  提到產業,大家不同程度談到土地、房子。通常做一手的是土地,二手是房子,或者統一稱之為空間,這是我們談的一個要素。第二,為空間導入什麽產業,這是我們做的命題,也是我們最大的定語。這兩個手是玩不轉金融的。

  要有投行思維,引入一隻金融的手。

  如果金融的手引不過來,就構建不起產業和資產之間的橋梁。現在產業招商確實很難,但是有一個,我通過重組產業集群是有可能的。

  比如一個行業,大量的第三、第四名的企業都具有很好的成長潛力,但是它很想成為老大,成不了,因為融資難。融資難的根本原因就是沒有資產。

  但恰恰就是我們這些做園區的人,資產多得是。我們以前搞產業投資,培養一個公司達到市值2個億,要五六年。但我們現在搞城鎮化投資,隨便搞一搞,半年的產值就幾十億。

  如何把資源變資產,資產變資本,資本和產業再去結合是我們要考慮的問題。

  如果第三第四名的行業現金流很好,我給它做研發基地,做各種配套,給它綁進去,用資產入它的股,我們倆換一下,換完以後,放到一個新的金融市場上去,這個公司絕對是最值錢的公司,馬上證券化了,我的出口就出來了,產業就出來了,資產增值了十倍。

  這樣做出來的園區將形成兩個概念。第一,土地長出了房子,空間見形象,政府也滿意,有存量資產。第二,形成了核心產業集群,有一個投資運營的產業控股公司,這個公司本身就超越了存量財富,把金融玩轉。


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